摘要：两带：即以高尔夫、滑雪、马术俱乐部、水上运动、山地自行车等构成的运动景观带，以温泉、海水浴场、SPA、湿地公园等构成的生态休闲带；开发时序设计与商业模式整合思拉堡小镇旅游开发项目，是旅游项目和地产项目聚集的综合体，它遵循边开发旅游项目边建设地产的时序原则，先将“生地”靠温泉、高尔夫、酒庄等旅游项目逐步培育成“熟地”，然后在“熟地”上开发地产，从高星级温泉酒店到温泉酒店公寓、商业地产、临水公寓；...
思拉堡温泉位于辽宁营口市盖州双台子镇思拉堡村，交通区位优势明显，山体曲线优美，拥有丰富的地热、森林、农业等资源。根据《营口市旅游发展总体规划》，项目地被定位为温泉商务花园，属于五大分区中的“西部滨海温泉旅游区”。思拉堡温泉的开发成为了实现全市旅游发展目标的重要组成部分，受到了地方政府的高度重视和支持。在这一背景下，盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司委托绿维文旅对项目地进行了策划、规划和设计。
图16-12-1 思拉堡温泉设计鸟瞰图
一、项目难点
作为一个新开发的温泉项目，如何跳出温泉市场的行业壁垒，在高强度竞争的红海领域塑造自己的独特性和优势，形成与竞争者的产品差异？如何充分利用复杂地形，打造温泉景观的层次性？在自身设施相对落后的城郊农村，如何利用温泉旅游开发，带动区域综合发展？这些都是本案亟待解决的难点和重点
二、核心思路
面对激烈的区域竞争及温泉综合化升级发展趋势，绿维跳出“就温泉做温泉”的局限，瞄准当地市场空缺，利用“温泉+X”的开发模式，打“温泉小镇”的综合概念，将思拉堡打造成为一个包含观光游憩、养生休闲、运动娱乐、商务会议和度假地产五类旅游产品的综合性项目。通过与农业、休闲运动产业、商业地产等联动开发，通过度假地产产品有力补充度假小镇的功能，将其作为项目的前期赢利点，进而以温泉为吸引核，以高尔夫为引擎，积聚人气，以地产为盈利核，实现长线回报。
策划上，提出“利用资源，创新产品”的总开发路线和“瞄准市场，做足休闲；产业联动，三气合一”的开发策略。引入景区化打造理念，按照4A甚至5A级景区的标准来完善整个温泉小镇的各项建设和服务，提升项目的整体品质。并结合地域资源及客群对休闲度假产品的需求、态度等因素，将项目整体风格定义为具有浪漫风情的地中海风格，将项目主题定位为“山海一泉·度假小镇”，以独特的产品形式伴随中高端度假市场的发展而出现，从主导功能上对思拉堡这样一个度假与地产相结合的区域性综合型度假目的地进行了定位，从而打造差异化旅游吸引力。并形成以温泉资源为核心的四类创新旅游产品体系。详见图16-12-2。
图16-12-1 思拉堡温泉项目的产品体系
规划上，秉承“保护自然、因地制宜”的规划思想，将项目总体布局确定为“一心、两带、三区”的格局，实现经济效益、社会效益、环境景观效益的完美结合。
一心：即以温泉为核心的生态绿心；
两带：即以高尔夫、滑雪、马术俱乐部、水上运动、山地自行车等构成的运动景观带，以温泉、海水浴场、SPA、湿地公园等构成的生态休闲带；
三区：即集温泉养生、休闲、疗养、运动、居住于一体的温泉小镇，会议、休闲、娱乐、商业、地产等功能集合的奥大·浅水湾，景区第一人居区林泉溪谷。
设计上，将温泉区定位为“福溪洞天·琴海八泉”，立足复杂的山形地貌特征，紧抓地中海主题，将主题化、情境化景观与“山海八泉”相配合，应用“一泉一品”的打造手法丰富温泉的游憩体验和泡池的创新设计。
图16-12-2 思拉堡温泉项目的设计思路
三、总体布局
根据项目主题定位，以及对项目所处渤海湾地理背景和项目用地条件的深入分析，空间布局将形成以“水”为核心放射分布的主要空间表现形态。
根据项目地块资源的价值、目标市场定位、功能定位和发展战略，总体布局可确定为“一心、两带、三区”的格局。
功能布局及发展思路
四、商业模式
1. 地产是转换旅游潜在价值的高效手段
“旅游 + 地产”的效应即是旅游“带靓”环境，环境带旺地产，地产反哺旅游的良性循环效应，其核心是“旅游聚集人气、景观提升品位”，这种独特的循环经济模式，不仅解决了大量人员的就业问题，还拉动了交通、餐饮、酒店、零售等服务业发展。
2. 开发时序设计与商业模式整合
思拉堡小镇旅游开发项目，是旅游项目和地产项目聚集的综合体，它遵循边开发旅游项目边建设地产的时序原则，先将“生地”靠温泉、高尔夫、酒庄等旅游项目逐步培育成“熟地”，然后在“熟地”上开发地产，从高星级温泉酒店到温泉酒店公寓、商业地产、临水公寓；在高尔夫带动下建设高尔夫会所、高尔夫别墅、再随之开发酒庄及养生类别墅地产、SPA 会所，最后在整个区块炒热的时机，在景区南端推出景观较差但距城区较近的小高层生态居住社区。从而形成了具有思拉堡小镇特色的旅游与地产开发的五个台阶，十年计划。
l 阶梯一（两年）：温泉游乐、景观营造；高端运动、引爆市场。
l 阶梯二（两年）：商务推进，休闲配置；周边地产，顺次开发。
l 阶梯三（两年）：高尔夫、马术、滑雪、高端运动再炒地产。
l 阶梯四（两年）：水景、商业街结合，完善配套，提高居住环境。
l 阶梯五（两年）：节庆推动，品牌营销，促使旅游小镇形成规模。
从思拉堡小镇的开发的五级台阶可以看到，温泉小镇这种综合型旅游度假区，其商业模式是在旅游项目和地产项目的交互运作中形成的，其具有链条式动力机制，环环相扣，互为前提，互为结果。旅游产品的商业聚集与地产项目的聚集共同构成了整个项目的商业模式聚集。
